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    何种情形下业主有权拒交物业费?

      本系列文章以最高人民法院司法观点集成(民事卷)为切入点,结合日常生活中大家关心的问题,做简要梳理和探讨,以期抛砖引玉,对实务工作起到指引作用。

     
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      问题提出
     
      继上一期初步探讨新旧建成的物业是否受前期物业服务合同规制问题外,本期探讨小区业主是否应当根据物业合同约定按期向物业服务企业缴纳物业服务费,何种情形下业主有权拒缴物业服务费?
     
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      法律分析
     
      最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定:“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持”。
     
      1、根据《物权法》第76条的规定,选聘和解聘物业服务企业的决定,对业主具有约束力。建筑物区分所有权事关全体业主的共同利益,须由业主共同作出决议,且该决议对所有业主具约束力。故只要物业服务合同是由业主委员会根据业主大会依法通过决议签订,即对所有业主具有约束力,业主不得以无需接受相关物业服务为由进行抗辩。
     
      2、业主抗辩拒缴业务费必须基于正当理由,“正当理由”应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同,或者履行合同有重大瑕疵,人民法院审理时对“正当理由”亦会认真审查、从严把握,不仅仅仅是小区未清扫干净或没有定期剪除花园杂草等一般违约行为等。
     
      3、物业服务合同属于双务合同,合同双方均享有履行抗辩权,据此业主或物业使用人均享有对物业服务企业的履行抗辩权,如物业服务企业违反物业服务合同,未履行合同义务,业主或物业使用人可以拒绝履行支付物业费的义务;如业主或物业使用人拒缴物业服务费,物业服务企业亦可主张物业服务费。
     
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      律师建议
     
      1、业主接受物业服务企业的服务,应当按约支付相应的物业服务费,不能以物业服务的一般瑕疵来抗辩拒缴物业服务费。
     
      2、物业服务企业也应当根据物业服务合同约定提供高质量的物业服务,业主或物业使用人亦会主动缴纳物业服务费,也利于促进业主和物业服务企业关系的和谐发展。
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